常見問題
Q. 父母房屋贈與過戶必看！3分鐘一次看買賣、贈與、繼承稅費差異！
如果您想將不動產傳承給子女，您知道買賣、贈與及繼承三種方式，會有稅費的差異嗎？哪一種方式比較省稅呢？本文就也一次盤點父母過戶的4大注意事項，讓您可以搞懂稅費的差異性，並且看懂節稅的方式！讓您過戶房屋及不動產給子女時，可以不擔心喔！
父母將房屋贈與過戶給子女時，須注意的4大事項
一般來說，隨著父母年紀增長，總會想把資產留給子女，但不動產轉移時，常常聽到的贈與是最簡單、最實惠的方法嗎？盤點贈與房屋給子女注意事項分述如下：
不動產做買賣、贈與及繼承三種不同方式時，各自稅費的差異
在做不動產轉移時常見有「買賣」、「贈與」及「繼承」三種方式，以下簡單將3種方式做說明並將涉及的稅費種類做比較：
【買賣】
假如想透過買賣的方式將房子過戶給子女，除了透過房貸為子女籌措財源，爸媽可分別提早利用每年244萬元贈與免稅額，讓孩子每年累積488萬現金，待累積到一定財力後才進行買賣，但買賣必須真實發生金流，否則可能面臨國稅局的追查。另外要注意若取得成本過低，未來子女短期有轉手的需求，則會面臨到高額的房地合一稅。
【贈與】
常見情況是針對大多數手頭現金較有限的父母，能用逐年現金移轉再買賣的方式，而選擇「贈與」，但為了避免贈與稅，將房子產權分割，每年只移轉部分持分的「分割分年贈與」曠日廢時，期間難保房價漲跌，土地增值稅、地政規費、代書費等等，都是一筆開銷。
【繼承】
遺產在稅負上比贈與多了許多優惠，首先繼承是免徵土地增值稅，其次，房地合一新制對於繼承，適用1次舊制，只需要針對「房屋所得部分」合併申報個人綜合所得稅，而且由於遺產稅有1200萬的免稅額，其中不動產價值是以房屋評定現值及土地公告現值而非實價，因此不用繳納遺產稅的機會非常高，故繼承是3種方式中較為有利的方式。
Q. 房屋瑕疵擔保是什麼？誰要賠償？專家教你看懂房屋瑕疵擔保責任！
當購買的房屋出現瑕疵時，該由誰賠償呢？究竟房屋瑕疵擔保是什麼呢？房屋的漏水、壁癌、鋼筋外露等瑕疵問題，買、賣方的責任該歸屬於誰呢？求助管道是什麼？本文就也特別彙整出房屋瑕疵擔保指南，讓你買屋可以自保不求人！也避免不必要的房屋糾紛喔！
什麼是「房屋瑕疵擔保」？
簡單來說，「房屋瑕疵擔保」是指在房屋買賣過程中，保障買方權益的重要法律機制，可視為幫買方提供一定的安全保障，在房屋交易過程中對賣方的責任進行明確規範，保護買方免受隱藏瑕疵的潛在風險，其主要內容簡述如下：
民法354條
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
責任範圍：
根據民法規定，賣方需承擔「物之瑕疵擔保責任」，保證房屋在交付時不會因瑕疵，導致價值減少或受損。
賣方應保證房屋的完整性，確保房屋在交付給買方時是完整且無瑕疵的。
買方權益保障：
瑕疵擔保的設立旨在維護買方的權益，使買方在購買房屋時能有信心其價值和品質符合雙方的預期。
如果買方發現房屋存在瑕疵，可依據法律規定要求賣方承擔相應的責任，包括解約、減少價金、損害賠償等。
修繕責任與免責情形：
雖然賣方在法律上沒有修繕義務，但若房屋存在瑕疵，賣方應承擔瑕疵擔保責任，並提供必要的修繕或賠償。
在特定情況下，賣方可能通過契約協議免除部分瑕疵擔保責任，但這些免責條款受到法律的嚴格限制。
在房屋瑕疵擔保方面，買/賣方所需負擔的責任歸屬
在房屋買賣過程中，瑕疵擔保是其中重要法律機制，盤點買方與賣方在瑕疵擔保方面所需負擔責任分述說明如下：
【賣方】責任歸屬
1. 瑕疵擔保義務
賣方須保證出售的房屋無瑕疵，並在法律上負有瑕疵擔保責任。
《民法365條》
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
2. 損害賠償責任
若房屋存在瑕疵，賣方通常需負擔賠償損害的責任。
3. 責任免除條件
若買賣雙方約定免除賣方瑕疵擔保責任，但賣方故意隱瞞瑕疵，則此免除條款將被認定為無效。
4. 透明告知
賣方應誠實告知房屋狀況，假如若賣方未告知已知瑕疵，即使契約中標示「現況交屋」，買方仍保有物之瑕疵擔保請求權。
【買方】責任歸屬
1. 檢查通知義務
買方應在交屋時檢查房屋（驗屋），若發現瑕疵應立即通知賣方。
對於無法即時發現之瑕疵，日後發現也應立即通知賣方，否則可能喪失物之瑕疵擔保請求權。
2. 瑕疵擔保請求權時效
買方應在通知賣方瑕疵後6個月內提起請求或訴訟，以確保權利不因時效而消滅。
買方在交屋起5年內有權主張物之瑕疵擔保權利。
3. 解除契約或要求減價或請求損害賠償與期間
如果發現瑕疵，買方有權解除買賣契約或請求減少價金，前者均可併同請求損害賠償。
期間係自發現後起算6個月，或點交後起算5年，先到為準。賣方明知瑕疵故意隱瞞，不適用發現後6個月，但仍有點交後5年的限制。
Q. 建物保存登記是什麼？3分鐘一次看保存登記申請及流程！
你有聽過所謂的「建物保存登記」嗎？無保存登記又是什麼呢？本篇懶人包，就也快速帶你看建物保存登記申請、流程及費用，並瞭解建物保存登記是否能貸款及申貸喔！如果你也不瞭解未保存登記帶來的影響有哪些，建議趕快也透過本文學起來，提升你更完善的購屋安全的喔！
「建物保存登記」是什麼？
建物保存登記又被稱為「建物所有權第一次登記」，是指新建房屋為了確保界定建物權利所屬。
建物保存登記
透過向地政機關申請辦理所有權之登記，以藉此取得建物權狀核發認定。
未保存登記建物
是指沒有辦理保存登記，只有土地權狀而沒有建物權狀的房屋，常見原因如下：
年代久遠的老房子
由於早期不動產相關法規規範不足，以致沒有進行登記，只要申請補辦即可取得權狀。
自建宅未申請保存登記
由於法律並沒有規定建物都須強制登記，因此民眾自建的話不一定會在完工後辦理登記。
違建房屋無法登記
必須是合法建物才能申請保存登記，建物本身是違建無法申辦。
建物保存登記申請、條件、流程及費用
建物保存登記條件：
1.不得為違章建築。
2.須先完成建物的第一次測量。
3.基地（建物的土地）已完成所有權登記。
4.建物需有基地的使用權，包括所有權、地上權、租賃權等屬於合法使用建地之權利。
建物保存登記費用：
辦理保存登記須繳納「登記費」與「書狀製作費」共兩筆規費。
登記費：以使用執照上的工程造價為基準，乘上該造價的0.2% 。
書狀製作費：一份80 元。
未保存登記會帶來的2大影響
影響1、沒有房屋所有權狀的影響
未保存登記建物因為沒有權狀，雖然可以正常居住不影響使用，但是對銀行來說風險較高，想用來貸款很容易被銀行拒絕，原因在於沒有合法權狀，銀行視為產權不完整，銀行會擔心房屋未來無法拍賣等風險。
影響2、未來難脫手的影響
由於未保存登記的房子大多數是早期興建，屋齡偏高的老房子，因此總價相對較低是主要優點，也會吸引到某些買方青睞，但是未保存登記的房子，銀行不能抵押所以沒辦法申辦房貸，如果需要貸款也只能轉向民間機構申請，連帶未來如果想出售時也會遇到相同問題，房貸卡卡的問題要脫手就成為一個很明顯的困難點。
有意購置這類物件的購屋族大多因可避稅、低價所吸引，但是長遠來看，未保存登記的房子資產增值性相對較差，大多數銀行也不接受申辦房貸。雖然該類房屋在法律上仍被視為個人財產可自行運用，建議較為安全的方式還是請屋主申請第一次建物登記，對於日後銀行核貸、出售、保值等相對提高保障。
Q. 首購族必知的 5 大買屋簽約流程，買/賣方注意事項有哪些？
買房簽約流程有哪些？一次學起來！
如果你是第一次買房的首購族，不論你是做為買方還是賣方，建議都要清楚以下買屋簽約 5 大流程及步驟，從中掌握各階段需要準備哪些文件與細節，讓您可以在簽約流程更順利喔！
買房簽約前，這 5 大注意事項千萬要知道！
除此之外，買房在簽約前，也要留意 5 大常見的注意事項喔！掌握這 5 大注意事項，讓你也可以更清楚的瞭解每一個流程，並且仔細的確認到各項費用及合約是否妥當，以下也為您列出留意重點的有哪些？
（一）確認不動產現況說明書：
就交易標的房屋之實際現況、權利關係、契約條件等逐項一一確認細節。
特別留意關於房屋產權調查的內容現況。
注意土地使用分區是否正確？登記為住宅區還是工業區等都要確認好。
房子是否有限制登記？如：包含假扣押、假處分等，尚未塗銷的情況。
注意賣方銀行抵押的設定金額為多少？可以做為支付各期價款的依據參考。
確認房子目前有沒有出租中？有無租約？如為出租中，務必掌握目前租約現況（如：房客繳納房租狀況）
（二）確認各項費用記載：
「買方」負擔：
契稅、印花稅、代書費。
登記規費、公證費、不動產經紀業服務費等。
保險費(火險及地震險)、貸款代辦費。
地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費則一般以交屋日為分算日。
「賣方」負擔：
土地增值稅、財產交易所得稅。
房地合一稅、貸款設定塗銷費。
不動產經紀業服務費等。
（三）確認買賣合約書是否雙方當事人親簽證明：
買賣合約書內容確定後，經買賣雙方完成簽名或蓋章後皆具法律效力。
簽約書如有經塗改處需加上雙方簽章。
立約日期項目記得正確填寫簽約當天日期。
騎縫章雙方都要記得蓋以確保合約之完整性與合法性。
如果簽約非賣方本人，建議附上有權狀登記人授權之相關書面證明。
（四）確認付款方式：
付款分為簽約、用印、完稅、尾款四階段。
各階段支付款項成數由買賣雙方共同約定之，假如賣方尚有貸款未清，可依此金額為支付尾款金額。
代書通常會請買方開立與尾款同額之商業本票，並由代書保管於尾款支付後無息退還買方，藉此保障交易之安全， 保證買方尾款可如期支付。
建議使用中信房屋「房屋交易安全制度」保障交易安全。
（五）確認交屋相關細節：
交屋日期與協議內容應於合約清楚記載。
一般房屋買賣交易通常在支付尾款時同時進行交屋作業之辦理。
確認承辦代書將原屋主抵押權借款金額與實際應清償金額均載明於契約書上
買方賣方如果對於交易中另有其他協議，應以書面明確載明以減少後續爭議之衍生。
Q. 什麼是房地合一稅？稅費試算、稅率、新舊制及條文完整說明！
什麼是房地合一稅？
所謂的「房地合一稅」是指將「房屋」及「土地」，以合併後的實際總價格（也就是我們平常交易時所謂的總價），扣除包含實際取得成本（當年你購買的總價）的一些項目後，如果還有獲利的部分，就要課徵這類的所得稅 。簡單來說，房地合一稅是「針對賣房的獲利部分需課徵之稅負。」
房地合一稅的稅務範圍
因為房地合一稅在 105年後才正式施行，所以要課稅的標的為：
於 105 年 1 月 1 日以後「取得」的房屋、土地
在 105 年 1 月 1 日以後「出售」的房屋、土地
（同時符合以上條件就都是屬於房地合一稅的課稅範圍）
注意賣方銀行抵押的設定金額為多少？可以做為支付各期價款的依據參考。
確認房子目前有沒有出租中？有無租約？如為出租中，務必掌握目前租約現況（如：房客繳納房租狀況）
房地合一稅的試算、稅率、新舊制及相關條文
計算公式：課稅所得＝(成交價－取得成本－相關費用及土地漲價總數額)ｘ房地合一稅率
房地合一稅可以避稅嗎？
為減輕民眾換購自住房地的租稅負擔，所得稅法第14條之8規定，個人出售依房地合一新制課徵所得稅的自住房地，與自完成移轉登記日起算2年內重購的自住房地，均由本人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，其出售自住房地所繳納的房地合一稅，可於重購自住房地完成移轉登記的次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額的比例退還。提醒個人申請適用房地合一重購的自住房地，如重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，國稅局會追繳原扣抵或退還的稅額。
舉例說明，甲君於105年1月買進A房地並設籍居住，111年5月以2,500萬元出售，並繳納房地合一稅50萬元，另於111年7月以2,000萬元買進B房地並設籍居住，因2處均由甲君設籍居住，亦無出租、供營業或執行業務使用，且重購期間於2年以內，則甲君先賣房地所繳納稅額，可依重購價額比例計算申請退還40萬元〔50萬元×（重購價額2,000萬元÷出售價額2,500萬元）〕。
總而言之，房地合一是房屋交易費用的重點支出，建議不管是自住換房或是房產投資時都要掌握了解。因為買房後，只要日後考慮轉售脫手有獲利，就要面對房地合一稅課徵問題，因此先掌握重點才能聰明規劃節省荷包喔！
Q. 贈與稅免稅額對象有誰？免稅額申報、流程及額度一次知！
一般來說，大多數人一生努力工作、辛苦打拼下，想盡力累積財富才能安心傳承給子女，但假如是生前轉移財產會有贈與稅的課徵，等到過世後，將財產再繼承給子女也可能會有遺產稅，其中的贈與稅看起來簡單，但實際上仍有許多須注意的地方，如果處理不慎就會可能需要多繳稅金，以下特別彙整關於贈與稅的重點，包含了解贈與稅免稅額是什麼？贈與稅免稅額的對象有哪些？贈與稅免稅額的申報、流程及稅率？讓您輕鬆建立贈與稅的相關知識，提前做好準備，替自己省下一筆費用。
贈與稅「免稅額」的定義是什麼？
贈與稅是指對無償給與他人財產(包括動產、不動產及其他有財產價值之權利)之行為所課徵之稅，屬於直接稅的一種，目的為防止遺產稅逃漏之產生而設立的課稅，使財產所有權人無法在生前以贈與方式分散財產。 因此也可視為遺產稅的輔助功能。
贈與稅免稅額則是指是每1位贈與人244萬元為限(贈與行為發生日在110年12月31日以前為220萬元。)，也就是每1位贈與人自每年1月1日到12月31日止，不管贈與給多少人，只要累計贈與總金額不超過免稅額，即可免徵贈與稅。
贈與稅常見Ｑ&Ａ
Ｑ：如要贈與子女是給現金或不動產？何者較節稅？
Ａ：建議假如是一次性大額贈與子女，一般來說贈與房產會比現金節稅，主要是因為計算贈與稅是採用房地公告現值，然而公告現值一般又遠低於市價。
但假如短期內子女會將房產出售，就會被加課高額房地合一稅，則會提高整體支出成本。
Ｑ：哪些情況下免繳贈與稅(免課贈與稅)？
Ａ：贈與稅除了贈與人每年有244萬免稅額之外，包含以下情況與對象也無需課贈與稅，包含公益團體、農地、配偶互相贈與、子女婚嫁當年（父母各自贈與有各有100萬元免稅額度）。
綜觀來說，由於不動產因爲牽涉金額龐大，因此建議多方了解不動產相關稅賦細節，才能掌握節稅方法，輕鬆升級為聰明購屋一族！
Q. 重購退稅條件有哪些？房地合一重購退稅申請、流程及試算一次看！
重購退稅是什麼？
所謂的「重購退稅」一專有名詞，即意指將現有居住的房產出售，並以所得款購買新的住宅。政府針對此轉換過程中產生的稅金，提供一定比例的退稅優惠。此目的是為了抑制房價上升的同時，緩解一般民眾換屋的經濟壓力，讓購屋者能更輕鬆地參與房地產市場的正常交易運作。
新舊制差異：
105年12月31日以前：
採用財產交易所得舊制。
免除土增稅，部分交易所得需納入綜合所得稅。
105年1月1日以後：
採用房地合一稅制。
課稅率根據不動產之持有時間和交易時間點判斷。
新制重購退稅試算的課稅方式（土地增值稅+房地合一稅）
稅率計算方式
房屋重購退稅新制屬房屋和土地分離課稅，和舊制不同，不併入綜合所得總額。
房地合一稅以110年7月1日作為分水嶺：
7月前完成交易的房屋：適用房地合1.0版本
7月後完成交易的房屋：適用房地合2.0版本
退稅計算方式
此稅制是由房地合一稅和土地增值稅共同組成，但兩者退稅計算上差異分述如下。
【房地合一稅】
小屋換大屋為全額退稅
大屋換小屋依比例退稅
【土地增值稅】
價低換價高為全額退稅
價高換價低則不可退稅
土地增值稅重購退稅的條件
原有房地產
1.簽約買賣之前一整年都沒有出租或作營業的情形。
2.土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。
3.本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房屋上（如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。注意若是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。）
4.土地面積不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。
新購房地產
1.原出售土地及新購土地所有權人為同一人。
2.新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。新購房屋沒有任何出租或作營業的情形。
3.都巿土地最大適用面積是300平方公尺，約75坪，非都巿土地最大適用面積是700平方公尺，約211.75坪。
4.新買房屋的土地移轉現值總額，須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。
5.重購土地需有土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍，從辦妥所有權登記日起，5年內不得移轉 （例如出售或贈與給配偶）或出租、供營業使用，更不能將戶籍遷出，戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1人於原戶籍內，不然會被追繳原退還的土地增值稅。
＊不管先賣再買或是先買再賣，買賣時間必須在2年以內。
房地和一重購退稅申請、流程及重購退稅試算方式
申請條件：
1.買賣的性質須相同：賣出與買入的不動產，性質必須皆為「自用」。
2.買賣所有權人條件：買賣新舊房屋的所有權人，除本人外也可以為配偶。
3.房屋土地不可營利：原持有房屋土地出售前1年，不可有營利或出租的情況。
4.必須在時間內申請：房屋重購退稅，須在產權登記移轉2年內完成申請。
5.所有權移轉的限制：購入之房屋與土地，5年內若有售出、營利、出租等情事，須追繳已退還之稅款。
Q. 繼承多少錢會被課遺產稅？教你如何節省遺產稅！
當遇到家中親人去世後，遺產往往會成為家族的煩惱之一，究竟繼承多少錢才會被課稅？遺產稅的稅率該如何計算？又可以節稅嗎？本文就也快速帶你瞭解節省遺產稅的4大方法，並瞭解繼承人所擁有的免稅額度及扣除額，讓您提前合法佈局節稅省荷包。
土地權狀是什麼？遺產稅的課稅級距
如果你還不瞭解遺產稅的是如何課稅，以下也說明關於遺產稅的計算方式及相關扣除額等資訊，讓你可以更清楚該如何計算遺產稅，並掌握課稅的級距。
遺產稅率
【情況一】當繼承發生日（死亡日）在98年1月23日以後至106年5月11日(含)，適用單一稅率10﹪
公式：應納遺產稅額=遺產淨額x10%
【情況二】當繼承發生日（死亡日）在106年5月12日以後，適用：
1.遺產淨額5,000萬元以下者，課徵10％
2.超過5,000萬元至1億元者，課徵500萬元，加超過5,000萬元部分之15％
3.超過1億元者，課徵1,250萬元，加超過1億元部分之20％
節省遺產稅的4大方法
當然，如果你想減輕遺產稅所帶來的經濟負擔，可以參考幾個節省遺產稅的方法，以下就也列舉節省稅費常見的4大方法，幫助你可以減輕經濟上的負擔。
方法（一）、利用免稅額節稅
近年來，免稅額和各種扣除額的金額都有大幅提升。納稅人能合法運用這些規定，善加利用不計入遺產總額或扣除額等減項，就能大大降低遺產稅的負擔，節省不少稅金。
方法（二）、利用每年贈與稅免稅額及婚嫁贈與節稅
生前贈與是一種有效的方式來減少遺產稅，生前每年可以贈與新台幣244萬元（NT$2,440,000）給每一個受贈者，而不需要繳納贈與稅。透過多年逐步贈與財產，可以有效降低遺產總額，從而減少將來的遺產稅負擔。配偶間相互贈與的財產免徵贈與稅，也就是說夫妻間相互贈與的財產應不計入贈與總額，免課贈與稅。
方法（三）、保險規劃
壽險的理賠金額在台灣是不計入遺產總額的，因此購買足夠的壽險不僅能提供保障，還可以避免將來的遺產稅課徵。被保險人可以透過壽險規劃，確保繼承人能夠獲得相應的現金流，而不會增加遺產稅負擔。但需留意符合以下條件：
1.要保人與被保險人須為同一人
2.要有明確指定受益人
方法（四）、以協議分割遺產方式分配遺產
繼承人可以透過協商來分配遺產，不必依照法律規定的比例進行，讓遺產分配更具彈性。繼承人還可以享受配偶及親屬的遺產稅扣除額，在遺產分割完成後，繼承人可以自由處置繼承到的財產。在辦理遺產分割時，不需繳納契稅和土地增值稅（但仍需繳納印花稅），如果一開始就直接進行分割繼承，可以減少稅務負擔。
繼承遺產稅的2大注意重點
除此之外，在繼承遺產稅的過程中，注意也要留意以下這兩大重點：
注意事項（一）、留意遺產繼承時限
不動產遺產繼承登記要在被繼承人死亡後 6 個月內完成，拋棄或限定繼承則是 3 個月內開具遺產清冊陳報法院，因此，建議被繼承人一旦過世，繼承人應盡快辦理後續繼承事宜，避免日後喪失繼承權利。
注意事項（二）、留意拋棄繼承順位
當第一順位繼承人放棄繼承後，被繼承人的財產與債務將依序轉給下一順位繼承人，如果被繼承人的債務明顯超過遺產，務必要提醒所有繼承人都要辦理拋棄繼承，避免繼承到債務，進而產生不必要的負擔。
面對遺產稅的課徵，提前了解相關規範與節稅策略無疑是減輕家庭負擔的關鍵，透過本文介紹的4個節稅方法，包含適當利用免稅額、善用贈與規劃、分散資產以及提早做好財產規劃。建議避免臨時抱佛腳，提早進行規劃不僅可以合法節稅，也能確保家族資產的穩定傳承，無論財產規模大小，了解並善用遺產稅的減免方式，讓資產傳承順利圓滿。
